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北京商报讯（记者 刘四红）5月21日，在2023清华五道口全球金融论坛上，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升发言。

周以升认为，资本市场做价值发现和风险识别，也一定会出现REITs的分化。那么如何识别风通过险，做价值发现呢？需要了解REITs本质是资产的上市。因此，必须要以资产自身作为出发点。

当然，资产价值判断必然与资产的管理能力相关，这里面涉及三个问题：资产自身现状如何，如何进行有效的管理，以及如何进行披露。

首先，资产现状的评价，客观了解资产当前的物理和经营状态。

其次，如何进行有效的管理。这是REITs的根本所在，决定REITs未来是否会值钱。REITs的管理实际上分为多个层次，归纳下来，包括5个层次：物业日常维护管理、物业日常经营管理、资本结构管理、资产组合管理、监管协调和投资者关系管理。

最后则是披露问题。如何规划合理的披露口径，设置精准的披露指标？如何对评估REITs的价格？周以升称，此前，大部分投资人只关心派息率，他认为会产生很多误差，产权类和收益权类的差别很大，不能直接对比；而且这个指标和物业自身的估值有很多其他扰动变量，包括管理费、分派率、杠杆率等等。从管资产出发，建议用隐含的资产估值作为评价基准。以产权类资产为例，建议披露隐含的资本化率，比如某一统一时点，比如年末基于股价计算的隐含资本化率。隐含资本化率的计算应该充分考虑分子指标的选择，建议用NPI，也就是扣除管理费后的经现金流作为基准，并需要扣除维修等资本开支等。只有用一个统一的、可对标的语言，才能够客观的评价各个REITs之间的区别，才能实现优胜劣汰的迭代。