长沙第二批集中供地推迟至8月。其实，不仅仅是长沙，部分城市中止或延后挂牌。

一方面，多城集中供地“紧急刹车”，另一方面，8月11日，地产股迎来久违的大涨。

“首批集中供地‘稳地价’政策效果不及预期，成为7月以来中央频繁强调要加快完善‘稳地价’工作机制的重要原因。在‘稳地价’的要求之下，预计热点城市第二批集中供地土拍规则将迎来重大调整。”中指研究院分析认为。

今年7月，长沙第二批集中供地没有如约而至，推迟至8月。不止长沙，重点城市第二批集中供地节奏都有所放缓，部分城市中止或延后挂牌。

中指研究院的数据显示，截至目前，重点城市中共有11个城市正式发布第二批集中供地挂牌公告，其中厦门、长春和无锡已完成第二批集中供地，深圳和青岛中止土拍，天津、北京等城市第二次集中出让有所延后。

一方面，多城集中供地“紧急刹车”，另一方面，8月11日，地产股迎来久违的大涨，地产股回春直指“调整土拍规则”的市场传言。

多城叫停第二批集中供地释放了什么信号，对市场又有何影响?土拍规则是否会调整?

首批集中供地政策效果不及预期

多家研究机构的一个共识是，首批供地政策效果不及预期。

来自中指研究院的数据显示，22城住宅用地首批集中出让成交楼面价较去年全年有所上升。整体成交楼面价均价9591元/㎡，较2020年成交楼面均价上涨38.3%。

部分重点城市首轮集中供地热度不降反升，厦门首批成交的5宗土地中3宗土地竞价达到上限价格，南京36宗地块触顶成交，有地块经过158轮报价。

“首批集中供地‘稳地价’政策效果不及预期，成为7月以来中央频繁强调要加快完善‘稳地价’工作机制的重要原因。在‘稳地价’的要求之下，预计热点城市第二批集中供地土拍规则将迎来重大调整。”中指研究院分析认为。

克而瑞地产研究分析称，部分重点城市首轮集中供地热度不降反升，其中市场热度比较高的无锡、厦门等城市地房比更是超80%，在进一步推高地价和房企成本的同时，也不利于房价水平的稳定。首轮集中供地高热促地方调控进一步升级。

中信证券也认为：“在第一次集中供地，部分城市土地成交溢价率偏高，竞争过于激烈的背景下，对地方土地供给机制的调整是大势所趋。”

部分城市已调整土地竞拍规则

此前，中央就对优化土拍规则作出明确要求。

7月22日，加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议召开。会议指出，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

近期多地中止、推迟土地拍卖，被广泛认为是积极响应中央最新要求的体现。

有网传消息称，近期自然资源部的闭门会议计划将对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，调整方向涉及：商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质;限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价;建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管;到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属等。

目前还未有官方信源证实上述消息。

事实上，一些城市已经开始调整了二轮土地出让规则。

杭州首批集中供地热度较高，第二批土拍规则出现大幅调整。一方面取消5000万元保证金托底机制，将保证金比例恢复20%，提高房企竞拍门槛;另一方面下调溢价率上限至20%，并将租赁住房面积由“竞自持”调整为“竞无偿移交政府”。

例如，天津延期出让地块的溢价率上限下调至15%，土拍出让方式由达最高限价后“竞自持租赁面积”转为“摇号”，并要求参拍房企提供资金来源承诺和资信证明。

一方面加强房企购地资金审查监管，提升房企参拍门槛，另一方面通过严控溢价和摇号的方式，降低热点地块房企拿地成本。这些地方城市规则优化的方向，与网传信息基本一致。

观点

重点城市土拍规则调整企业拿地将会更加理性

首批集中供地后房企面临的现实是，利润空间不断压缩。

“杭州地产一哥”滨江集团在杭州首批集中土拍中共拿了5块土地，其董事长戚金兴在线上业绩会上说：“在公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大，这样的状况下，将努力达到1%至2%的净利润水平。”

再来看宋都股份。拿地2个月后，宋都股份宣布放弃在杭州首轮集中供地中竞得的一幅地块——杭州杭政储出[2021]8号地块，代价是5000万元预约申请保证金被没收。

抛开其与意向合作方祥生、宝龙的纠纷不谈，宋都宁愿血亏5000万元也要退地，还是由于地价过高，后期开发利润无法得到保障。

中信证券认为，此前部分集中供应土地的城市成交溢价率缺乏约束，土地市场竞争缺乏必要的门槛。

那么，土地竞拍的规则优化，对市场有何影响?“对房企而言，土拍严控溢价率，以‘摇号、一次报价、竞高品质方案’方式取代‘竞配建’等方式，或将降低房企拿地成本，一定程度上保障房企利润空间。”中指研究院认为。

另外，重点城市土拍规则调整，企业拿地将会更加理性，叠加中央加强购地企业资格和资金审查，重点城市土地市场将明显降温，有利于进一步引导交易市场预期的稳定。

克而瑞地产研究称，“控实际地价”将成为热点城市接下来土地侧调控的主力方向。由于调控侧重点向“控实际地价”转变，热点城市的地价走势在“摇号”等竞拍机制下将保持平稳走势。

地价稳定下，购房群体预期也会有一定的降低，进而会传导至楼市、降低市场热度，利于稳定房价走势。（记者罗雅琪实习生曾澜）