花了近200万元购买一套二手学区房，本想着房子到手，孩子上学的问题也能顺利解决，不成想到了上学的年龄，却被告知学区已经使用了。一气之下，邱先生夫妻俩将原房主告到了法院。近日，江苏省昆山市人民法院审理了此案。

近200万元购买学区房，却被告知已使用

2019年1月，邱先生夫妻从屠先生夫妻手上购买来了一套房子，在《房屋买卖合同》中约定房屋总价为197.6万元，同时在“特别约定和保证”条款中列明：卖方承诺本房屋所在学区无使用，如承诺不实的，视为卖方违约，买方有权要求退款退房并追究甲方违约责任。

合同签订后，邱先生如约支付了房款。2020年6月，房屋登记到了邱先生夫妻名下。2020年秋季，邱先生的孩子欲就读该房屋所在学区的幼儿园时，却被告知该房屋学区五年内已使用，无法再次使用。

邱先生认为屠先生出售房屋时为抬高价格作出了恶意虚假承诺，构成违约，便诉至法院要求屠先生承担违约责任，支付违约金共计39.52万元。

过户前招生政策有变动

在法庭上，屠先生称他们从未使用过该房屋幼儿园的学区，不存在违约行为。根据当地教育部门的规定，2019年秋季入学之前上幼儿园不需要学区，只要辖区范围内有房即可。邱先生的损失是因为政策变更及其没有及时支付购房款导致房屋产权变更等多种原因造成的，即便违约，邱先生主张的违约金也过高，根据邱先生孩子就读私立幼儿园造成的实际损失，请求违约金减少至3万元。

法院经审理后查明，屠先生的两子女于2017年、2018年先后使用该房屋的小学、初中学位。邱先生有两名子女，年长子女已经高中毕业，年幼子女于2020年就读幼儿园，因无法就读该房屋所在的学区的幼儿园，最终就读昆山市某私立幼儿园。

屠先生称自己将所有情况均如实告知了中介，他子女是积分入学的，且没有上过房屋学区幼儿园，于是认为不会影响邱先生子女上幼儿园，因此作出了《房屋买卖合同》中学区无使用的承诺。

负责该起房屋买卖的中介公司证明显示，签约时工作人员就学区使用问题询问了出售方，屠先生称幼儿园、小学、初中学区均没有报名使用。

法院与当地教育部门核实相关政策了解到，在2020年3月1日前已取得房屋产权证的，“五年一学位”的认定是分学段的，即如果卖方已使用了小学学位，则买方仍可以在卖方使用学位起5年内使用幼儿园或初中学位;在此之后取得房屋产权证书，卖方已使用了该房屋小学学位，则在卖方使用学位起5年内买方不得使用该房屋任何一个学段的学位，即幼儿园、小学、初中均不得使用。

法院：隐瞒学区使用构成违约

法院审理后认为，屠先生子女曾使用该房屋初中学位、小学学位，屠先生在向邱先生出售房屋时，应当将该情况如实告知，屠先生自认为不会对邱先生子女就读幼儿园产生影响即作出“本房屋所在学区无使用”的承诺，不符合事实，也违反了双方合同的约定。

双方签订合同的时间为2019年1月9日，此时昆山市新的招生政策已经发布，屠先生实际使用该房屋学位的情况已经实际影响了邱先生购买该房屋所应当享有的对应权利，该政策的发布在双方签订合同之前。

从邱先生购房时即向中介和屠先生确认房屋学区的情况看，学区系邱先生购买该房屋所考量的重要因素之一，现因屠先生的不实承诺导致原告子女无法正常使用该房屋学区入园，确实增加了邱先生教育、接送等成本。综上，屠先生的行为构成违约，应当向邱先生支付违约金。

最终，法院综合考虑双方合同的履行情况、屠先生的过错程度、违约行为给邱先生造成的各项损失，酌定屠先生向邱先生支付违约金9万元。