上海楼市爆火，又成了2021年开年的热门话题。

前两天海哥下馆子，就听到邻座的西装背头男讲述着他的辛酸买房史：就晚去了一步，房主涨了40万。而且现场还有四五个中介带着买家来看房。

“最后狠狠心没买，过两天看中介挂牌又涨了20万。”

吃完饭，海哥很疑惑。

尽管去年底上海新房的认筹确实刷出了一波小高潮，但那也是压抑了一年的刚需，在市场新盘不多的情况下的一次井喷。

更吊诡的是，认筹与成交之间，似乎有着更不可说的秘密。

01

京沪永远涨又来?

眼看着那么大的认筹量，海哥在朋友圈看到的都是火红的现场，但却没看到有哪几家房企是发了首开清盘的喜报。

这对于热衷发海报、搞宣传的房企来说很不正常。难道这么好的市场，不值得庆贺一下吗?

诸多的不正常，让海哥决定去探究一番。

其中有一张图，前段时间在圈内流传很火，也成为了上海房价飙涨的论据。

特别是制图方表示，该数据来源是国家统计局，似乎更增添了数据的可信度。

只是明眼人一眼就能看懂，即使数据为真，该图标题为“5年来70城二手房涨幅”。

换言之，新房不在列，而且是5年来的数据情况。

事实上，5年前的2015、2016年的确经历了一波房价的突飞猛进，随后在“房住不炒”的政策压力下，一二手房均熄火。所以图内的涨幅，应该也是此前录得的。

02

数据解读是个大学问

宏观层面，根据国家统计局的数据，12月70城房价，其中42城新房价格环比上涨，6城持平，22城下跌;二手房方面，38城上涨，1城持平，31城下跌。

具体到城市而言，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

其中，北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。

二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%，可以看出广州房价在12月领涨一线城市。

也就是说，上海一二手房虽然在涨，但面上基本稳定，并未出现大涨或暴涨。

随后，海哥想找近些年上海一二手房的成交数据，发现自媒体大V“真叫卢俊”有了现成的，不妨就引用过来了。

首先就是2020年二手房的成交情况，除去年初疫情影响的三个月，4月份以来就逐步恢复，基本稳定在月均2.8至3.2万套之间，至年底的12月有了个翘尾效应，成交套数环比增加了近20%。

当然，时间放长了看，从2015年至2020年6个年份中，除2017、2018、2019三年是低于24万套的成交量外，其他三年均在30万套以上，所以相较于2015、2016年，2020年的二手房成交，并不算火爆，而且是在前三年二手房市场基本横盘的情况下出现的反弹。

接下来，我们来看下一手房的情况。

上图是2020年上海市各月份的一手房供应、成交和认筹情况。

很明显，一手房的成交情况从4月份以来就相对比较平稳，供应的话是从8月份开始一手房集中入市，除了11月供应量意外萎缩之外，总体也是平稳。

只是在12月底时认筹数量突然激增，而这也与二手房市场的成交量突然放大有关。换言之，就是二手房的成交恐慌，传到到了一手房市场。

从上述国家统计局数据和市场成交情况来看，2020年上海房地产市场总体还是量平价稳状态。

03

都想做雪花

那么是谁导演了2020年底上海的这一场楼市闹剧?

想要找出真凶不难，只要推理一下，热炒房价楼市对谁有利就行了。

中介和房东!

至于投机客在目前的调控压力下已经基本灭绝，而开发商自然也是不敢哄抬，最多是一个沉默的共谋者罢了。

这一波的上海楼市暴涨，恰恰是在地产中介和房东的合谋之下造成的。

由于海哥住的附近有诸多中介，这几天海哥可是跟街溜子一样，到处发华子，和业内人士探讨内幕。

原来去年底的时候，上海这边的几大中介终于坐不住了，照目前这个市场态势，坐吃等死是早晚的事。

私底下一合计，找出了这么一条妙计，市面上好的二手房源基本不见了，大规模的雪藏房源，然后计划和房东合谋提价。

这么一看，市场上二手房的供应突然少了这么多，而且品质还很差。

接下来就是合谋者房东的配合，从最初几个房东的提价，到最后房东自发组成“房价捍卫者联盟”前后不到一个月时间。

房东多自觉啊，在小区群里头喊一声，就形成了坚固的价格联盟，更有甚者，在微信群里发出了灵魂一问：

咱小区的房价都三年没涨了，我们还不团结一点吗?!

从供应短缺，到挂牌提价，再到放风媒体、制造焦虑，这么一整道逻辑链就完成了。

而且在市区的重点区域也确实做成了，比如学区房、品质好的二手房、次新房等等。

这就是上海楼市忽然被炒热的全部真相，朴素又结实。

这是一场产业链上的共谋者，对未入局者的收割。而你一旦入局，很快也会成为这场游戏的共谋者。

只是谁都知道，在2021年总体涉房信贷规模总额控制的情况下，房价是炒不起来的。而这一次的“房价捍卫者同盟”也让监管层看到了新的问题。

未来的二手房交易市场，或许不可能再允许出现贝壳这样的巨无霸出现，否则，二手房市场的价格操控，要比一手房市场更难以管理。

而造成的波及面，将对“房住不炒”的政策造成釜底抽薪式的破坏。

这种破坏，也决不允许出现。

或许，监管就在路上了。