2020年的房地产市场明显呈现几个节点，从2~3月份的市场冰点，到后续随着疫情逐渐被控制，压抑的需求也在释放，大部分城市迎来了比较火热的下半年，全国市场进入正常运行状态。

2020年的楼市发展情况究竟如何?又有哪些重要事件发生?

中原地产研究院首席分析师张大伟总结2020年楼市十大关键词。

● 关键词一：直播卖房●

从疫情期间出现直播卖房，最早由一些大企业开始，然后全国很多企业都积极参与其中。

整体市场表现来看，直播卖房虽然没有多少成交，但给企业带来了宣传，不论是大型房企还是中小型房企，都还是积极参与，包括像恒大、融创、保利等企业推动了一阵直播卖房潮流。对于线上房地产销售来说，有几种流派，一是恒房通等房地产企业自建渠道，二是传统媒体的服务渠道，如房天下、乐居、腾讯等，三是像贝壳等企业。

目前直播卖房一直在拓展，但主要是以广告形式为主，是否能成为长期趋势还要看后续市场表现。

● 关键词二：17万亿●

整体来看，市场依然在刷新历史记录，楼市全年销售金额冲击17万亿。2020年，不论是金九银十还是刚公布的11月份数据，刷新历史记录是明显趋势。

拆分单月数据来看，10月份单月房地产销售面积为1.62亿平米，11月份是1.7亿平米，同比上涨15.3%，销售额同比上涨23.9%。此外，销售面积的话在10月份是年内首次转正，到了11月，销售业绩年内首次同比上涨，销售额已连续4个月同比上涨。

从数据上来看，2020年全年突破记录和最后几个月市场的超强发挥有关系。

● 关键词三：三条红线●

今年八月份开始，有媒体报道称要出台三条红线，即红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%，红线二：净负债率不得大于100%，红线三：现金短债比不得小于1倍。

目前对三条红线具体如何落地、落地的影响等并无预期。整体来看，企业拿地表现还未明显受到影响。对于市场来说，大家更多还是担忧未来的变化，但短期来说，它对市场带来的影响可能没那么大。

当下来说，部分企业的融资成本低于6%，另外也有企业融资成本超过13%。所以不论是企业或者其他的资金情况来说，大部分企业为了应对未来可能的市场变化，现在还是在井喷性的融资。

● 关键词四：井喷式调控政策●

全国房地产调控政策最近几个月明显增加，11月单月房地产调控次数就达到了33次， 1~10月份房地产调控的次数共计高达458次。

从7月份以来，全国已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等32个城市出台了收紧性政策，政策的目的主要是为楼市降温。现在逐渐以收紧或局部区域的收紧为主，针对部分市场的乱象开始出台政策发力，也从过去的一城一策转变成部委监管，包括我住建部召开房地产的工作会议，明确房地产调控政策，维持房地产市场的平稳。

整体来看，11月房地产调控的政策力度相对没有那么大，但不停出台政策也代表了房地产调控的趋势，依然是一城一策，房住不炒。房地产调控政策落地到市场影响，体现在只要上涨过快，必然会导致调控升级，所以这些政策未来也是判断市场走势的的关键性因素。

政策力度如何，核心是看不断收紧调控政策的城市数量，另外也看城市调控政策的内容，像深圳、广州等龙头城市，它们的调控力度其实代表了全国调控的走向趋势。

●关键词五：长租公寓●

今年长租公寓爆雷主要是第四季度以蛋壳为代表的标志性事件。2020年租赁市场因为疫情的影响，出现了支付租户支付能力和需求减少，这也带动了本身就很危险的长租公寓出现了多次连锁的爆雷事件。

目前来看，租赁业务其实有两类，一类是居间转介客户，一种是代理二房东。居间业务时中介收取一次性收取半个月或一个月的租金，后续直接是租户和业主签约，而二房东模式是中介以一定价格承租房源获得转租权，之后中介成为这套房的管理者，后续服务全部都由中介负责，中介赚取租金差价。

二房东模式业务有一个比较隐藏的利益链就是资金池，业主只能按照月度收取中介的租金，中介从租户手里面很多都是按年收取。简单计算，一套房子几万块，就有可能有十几万资金池的存在，如果一些大的公司有多达十几万套房源的话，就有可能是上百亿的资金池。实际来看，这一类型的租赁公寓已不单是租赁企业，而是标准的金融企业，将房企的预期租金通过平台项目转移到公司名下，而实际控制人是可以随意使用的，这些金融工具带来了巨大的市场风险。

对市场来说，长租公寓企业不停的爆雷的确带来了很多负面影响，针对租赁企业的租赁政策升级已是市场趋势，而升级的主要内容还是资金监管，因为这些企业一直在利用资金杠杆加快扩张速度，一旦爆仓，就会出现上下游的多重纠纷。

● 关键词六：LPR●

LPR在今年出现过两次变动，2020年4月到11月，LPR一直保持平稳，一年期3.85，5年期4.65，短期来看，利率数字大概率维持稳定状态。

在金融货币政策方面，货币政策利率持续下降的大环境下，但出现反弹上涨的可能性也很小。整体来看，预计后续企业的贷款利率会继续进一步下行。未来API走势其实还是取决于宏观经济的走势，通货膨胀形式以及货币市场供需结构的因素。具体来看，报价的市场化还是会影响价格的走势。

整体来看，贷款利率整体社会的资金成本在降低，但购房端有可能没有想象的变化那么大。

● 关键词七：打新●

打新其实就相当于打新股，买到新房就能赚钱，所以对很多购房者来说，是放大了市场需求。最典型的打新如深圳的华润城润玺一期润四，项目的销售均价13万，但市场二手房的价格已达到16、17万左右，所以可能有4、5万的价差，就会产生利润，所以哪怕限售三年，很多人依然会买。

逐利是人的本性，所以开盘之前就有了很多打新攻略，不仅出现了众筹打新、借票代持等传闻，而且据华润城官方消息，即使是在优先满足无房户的条件下，在只有1171套房源时，符合选房资格的就有9690人，中签率只有12%，僧多粥少以及借票代持等操作加剧了抢房现象。摇上一套新房，账面浮盈就是几百万。

对于稳定房价来说的话，打新潮的出现，核心原因还是限价导致出现了明显的套利，它会放大需求，有可能让本来要买房的人买不到房子。

● 关键词八：物业上市●

从2019年开始到2020年，大量的物业管理公司公司上市。如果说2019年是井喷开始，2020年物业上市则是高峰期，年内就增加了十几家上市公司，物业公司上市的话也成为资本市场的一道风景线。截止目前，已经有34家企业登陆港股，三家企业进了我A股，这些物业股大部分都是由规模性房企分拆而来。

整体来看，今年以来物业公司出现了一些积极的变化，特别是在疫情期间，物业服务还是能明显看出差异。

● 关键词九：人才落户●

2020年因为疫情影响，各地为了稳定经济，拉动人才的政策在疫情之后或者说疫情期间就开始井喷，各种人才政策单月发布都在20个城市以上。截止到12月中旬，已有超过180个城市发布了各种人才政策，吸引人才和劳动力。

与人才政策配套的是各地的购房补贴政策和落户政策也呈井喷发展，很多城市甚至开始无条件落户，户籍政策也成了很多城市省份的普遍性政策。统计局局长在新闻发布会时也表示强化内需支撑，年内要完成1亿非户籍人口在城市的落户，所以包括新开工改造老旧小区接近4万个。

整体来看，2020年各地的人才政策的特点是新加入的城市不断增加，而尝到甜头的城市继续加码。不同的城市全面开花，大部分出台人才新政的城市都已经全面放开了对学历型人才的落户限制。

● 关键词十：卖地金额刷新历史纪录●

今年年初土地市场比较低迷，特别是疫情期间，大部分城市土地成交放缓，但从目前的数字来看，截止到12月中旬，房企拿地还在推动市场市场数据刷新纪录。

从累计数据来看，已有上海、杭州、广州三个2000万数量级的城市，另外还有像南京、北京、武汉、宁波、佛山、苏州这8个千万级城市。从土地市场的集中表现来看，有52个城市卖地超过了200亿。如果以500亿为限，除了 11个千亿级城市之外，还有包括西安、深圳、天津、福州、无锡、东莞、青岛、长春、南通、长沙、温州、厦门、济南、绍兴、郑州、常州、沈阳、贵阳、南昌这共30个城市卖地都在500亿以上。

从企业角度来说，企业拿地并没有受到大家关注的三条红线的影响，50大房企在前11月的数字就超过了2.2万亿，其中41家房企拿地超过了200亿。