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2021年4线城市房价如何走?专家:人口增长乏力 住房需求不足
2020-11-19 11:01:43   来源:少言和平精英 企鹅号  分享 分享到搜狐微博 分享到网易微博

10月21日,上海易居研究院发布《全国百城房价报告》报告,根据这份材料的统计数据显示,从2020年6月份开始,全国新房住宅单月成交价格已经高居1万元以上,6月、7月、8月、9月的新房成交价分别为10,113、10,263、10,540和10,191元。

也就是说,到现在为止,全国新房价格已经连续4个月冲破万元大关,即便是把前九个月的所有成交价格拉个平均值,也在9989元/平米。这也说明,从2020年开始,我国的房价正式步入万元时代。

一石激起千层浪,这两天,房地产业内对这个问题研讨的热火朝天,有人说房价大幅上涨新周期已经来临,2019年全国房产均价才9300元而已,短短9个月的时间,已经跨越10,000元,不能不说今年的房地产市场依然比较强劲。

房价真的要涨了?未必。

虽然说房价正在突破万元线,但这并不是当前房地产市场的真实反映,市场表现往往背道而驰,表面上涨、背后阴跌的情况屡见不鲜。笔者认为,现在的房价不仅没有涨,反而在悄然下滑。那么为啥新建商品房价格上升?主要有2个方面因素:

根据国家统计局数据,2020年1-9月房企土地购置面积达到15011万平方米,下降2.9%;但是土地成交价款却提升了13.8%,达到9316亿元,也就是说成交面积减少的同时,单价还在提升。地价的提升最终表现在房价上。

2、开发商用“提高价格”的方式促销。买涨不买跌早就被开发商看透,就像河南省房地产商会说的那样“降价难以出手,加价反而容易”。所以与其降价,新房价格不如提升或许能吸引买房人。

2020年11月-12月和2021年上半年房价如何?专家:4大信号,2021年房价“全面下跌”。

1、城市化增长进入缓慢期。

未来的房价还会因为城市化而继续上涨吗?楼市指闻认为会,但是不会普涨,因为城市化并不会齐头并进,有的城市可能继续向前发展,多数三四线城市可能收缩甚至消失。前者房价一如既往上涨、后者房价只能步入下跌区间。这种差异化的房价趋势,从2019年就体现出来。

2、人口增长乏力,住房需求不足。

2019年我国大陆总人口140005万人,同比2018年增加467万人,全年新增出生人口数为1465万人,人口自然出生率10.48‰,自然增长率3.34‰,人口出生率已经是1949年以来的新低水平,如果继续按照这个走向发展下去,那么机构预测到2030年我国总人口微增至14.3亿人,届时人口出生率将降低至8‰,自然增长率为0.4‰的水平。人口减少的同时,买房需求同样减少

3、房产饱和度增加。

老龄化逐步凸显出来,这也为我国房地产的重新再分配提供了契机,特别是独生子女的数量越来越多的情况下,家庭421趋势逐渐明显,马云曾说到,未来一个年轻人可能要继承超过5套房子。在家庭逐渐合并、子女继承房子越来越多的趋势下,房子可能因为过剩而导致价值缩水。

事实真的如此吗?因城市而异。少数城市例如北上广深等一线城市,房子并不会因为家庭拥有量增多而降价,反而依然会保持较强的上涨势头,因为城市基础搁在这里,全国的人口依然会向这里涌入,住房需求潜力依然保持巨大缺口。但在三四线城市,可能随着人口的逐渐流失,空置房越来越多,这种状态下,房产逐渐过剩而导致房价下跌。

4、空置房居高不下。

这一点,从住房空置率可以看出。根据西南财经大学的家庭金融调查报告数据,2017年我国的住房空置率平均为22%,北上广深的住房空置率较低,大约在10%以内,二线城市的住房空置率大都保持在20%左右,三四线城市的住房空置率居高不下,基本都在30%以上。随着人口流失的城市数越来越多,空城和高空置的城市越来越多。这也就是为啥城市化会导致有的城市房价继续上涨,有的城市房价下跌的原因,背后都是人口流动在作怪。

房企正在酝酿更大幅度降价?专家们认为,明年房价或超乎预期。

《华夏时报》预测,接下来的几个月里,房地产开发商们会掀起更大幅度的促销潮,这是情理之中的事情,因为上半年受到疫情影响,房企们的销售目标普遍差距很大,截止9月末,典型房企的销售完成度不足70%,虽然多数房企降低了年度目标,但要想完成依然面临巨大的挑战。

58安居客房产研究院分院院长张波指出,特别是近期,随着央行三条红线提出,房企们的融资能力受到了严格限制,在现金流方面不得不更加关注销售回款,由此催生房企们跟进去化的力度,变相鼓励房企们打折促销,所以特预测,未来不排除更大幅度的促销打折活动,由此带动2021年房价进一步下跌。

关键词: 房价 城市


[责任编辑:ruirui]


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